עו”ד יניב לאור, מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, משרד עו”ד לאור גבאי תוכנית מתאר ארצית 38 אושרה ע”י הכנסת בשנת 2005 במטרה אחת ויחידה- לבצע הלכה למעשה את מה שמוטל על מדינה לספק לאזרחיה, דהיינו, הגנה מפני התמוטטות של דירותיהם, בעת רעידת אדמה או התקפת טילים, בכדי למנוע אסון רב נפגעים.

מדינת ישראל חשופה ע”פ הערכות המומחים לפחות לרעידת אדמה אחת, במהלך חמש עשרה השנים הקרובות, בין היתר בשל מיקומה הגיאוגרפי באזור השבר הסורי אפריקאי. כמו כן, לא ניתן להתעלם מאיומים הולכים וגוברים של אויבינו מכל עבר, בדבר התקפות טילים ארוכי טווח, אשר עשויים להגיע לכל חלקי מדינתו הקטנה, כפי שגילינו במהלך מבצע “צוק איתן”. בהתאם להערכות המצערות הנ”ל ולאור העובדה כי ישנם כמות עצומה של בניינים אשר הינם בני עשרות שנים, מוזנחים ומטים לנפול, בהם לא נבנה ממ”ד דירתי, חובה שאושרה כחוק רק בתחילת שנות התשעים, הגו קברניטי התכנון תוכנית מתאר חדשה לפני למעלה מעשור.

תמ”א 38 קובעת שכל בניין שנבנה לפני 01.01.1980 ועומד במספר קריטריונים תכנוניים יהיה זכאי לקבל זכויות בנייה נוספות להרחבת הדירות הקיימות ובניית דירות חדשות על גג הבניין. כתוצאה מזה יכולים בעלי הדירות למכור את זכויותיהם לבניית הדירות על גג הבניין ליזם או קבלן בתמורה לכך שהיזם יחזק את הבניין, יעבה את יסודותיו, ירחיב את שטחי הדירות, יחדש את הלובי והחזיתות ויוסיף מעלית.

המדינה למעשה הגתה מעין עסקת קומבינציה בה יזמים יבצעו בפועל את המוטל על כתפיה, בעוד אלו האחרונים, ייהנו מזכויות בנייה ובתמורה לחיזוק ושיפוץ הבניין יהיו זכאים לבנות מספר יחידות דיור על גג הבניין. שימו לב, חלק בלתי נפרד משוק הדירות בכינוס נכסים נמצא גם הוא כאפיק לרכישת דירות בהן ניתן יהיה לבצע תכנית תמ”א 38.

אם כן, מדוע דיירים רבים מסרבים בכל תוקף לתוכנית ולביצועה בפועל, לדעתי למרות חסרונותיה של התוכנית והבעיות הלא מעטות שכרוכות עמה, רוב בעלי הדירות אינם אומדים נכון את יתרונותיה של התוכנית עבורם באופן פרטני, נמנה מספר סיבות למה ממש מומלץ לבצע תמ”א 38 .

1. וחשוב מכל, ביצוע התוכנית אקוטי למניעת קריסת בניינים, עובדה אשר כל אזרח חייב להפנים, שכן, ביצוע החיזוק עשוי להציל את חייהם של אהוביו בעת רעידת אדמה או מלחמה.

2. עקב החיזוק והשיפוץ או ההריסה והבנייה (אם מדובר בתמ”א 38 תיקון 2), הדיירים מקבלים בסוף התהליך דירה גדולה יותר מדירתם המקורית. לרוב, הרחבת הדירה תתבטא לכל הפחות בהוספת חדר ממ”ד (12-14 מ”ר) ובהוספת מרפסת (10- 12 מ”ר). יוער, כי בפרויקטים של הריסה ובנייה, התמורה הסופית יכולה אף להגיע לכמעט כפול משטח הדירה המקורית.

3. רמת חייהם של הדיירים תשתנה לעין ערוך, עת במקום דירת שיכון בת עשרות שנים, יחודש לחלוטין הבניין שלהם, הוא יחוזק, תותקן בו מעלית, ישפצו את חזיתותיו ע”פ תכנון אדריכלי, יוסיפו לובי מפואר וכן הלאה.

4. צביון הבניין והשכונה יהיה בעל פוטנציאל אדיר לשינוי חיובי, שכן, הקבלן יעשה את מירב המאמצים לייצר בניין חדיש, עדכני ומעוצב, אשר פונה לאוכלוסייה אמידה ואיכותית והכל בכדי למכור את דירותיו החדשות במחיר מקסימלי.

5. ובאופן פרדוקסלי הכי חשוב לבעלי הדירות הן כדיירים והן כמשקיעים מניסיוני, הינו הרווח הכספי שייווצר עקב השבחת הנכס לאור כל המפרט דלעיל. הרחבת הדירה ושינוי פני הבניין ללא היכר, הן בחיזוק והרחבה והן בהריסה ובנייה מחדש, יניבו לכל הפחות עליית ערך של הנכס בטווח של 300,000 ₪ עד 400,000 ₪ עבור כל דירה, רווח עצום, ללא כל השקעה כספית מצד הדיירים.

כסיכום, נראה כי המרוויחים הגדולים ביותר מחובת המדינה להגן על תושביה הנם בעלי הדירות אשר קבלו הזדמנות פז לשנות לחלוטין את אורח חייהם, למגן את דירותיהם הישנות ולהשביח אותן במאות אלפי שקלים וכל זאת ללא השקעה של שקל אחד מכיסם הפרטי ובתמורה לשיתוף פעולה שעשוי להיות לא פשוט בעקבות הבנייה, אולם, לספק הגנה ורווחי עתק בעתיד.

הכותב הינו בעל משרד עו”ד יניב לאור המתמחה בתחומי המקרקעין, לווי דיירים בפרויקטים של תמ”א 38 , תכנון ובניה ועסקאות קומבינציה