מאת: עו”ד יניב לאור, מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, משרד עו”ד לאור גבאי

מה יש בעיר הקודש ובשילוב בינה לבין תמ”א 38 ופינוי בינוי בשונה משאר הערים במדינת ישראל? ובכן העיר הגדולה ביותר בישראל, הינה קרקע פורייה מעין כמותה למימוש תוכנית מתאר ארצית 38 שנוסדה לשם חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והתקפות טילים.

מדוע ירושלים לא הוצפה בבקשות להיתרי בניה?

העיר שחוברה לה יחדיו, מורכבת מעשרות שכונות, שחלקן המכריע נבנה לפני עשרות רבות של שנים, בנייניהן עומדים במלוא הדרישות הרגולטוריות לביצוע התחדשות עירונית, רחובותיהן זקוקים באופן נואש לחידוש אורבני, חלקים ניכרים מתושביהן משוועים לשינוי באורח חייהם והשבחת נכסיהם ומעל הכל, עיריית ירושלים אשר חפצה ביצירת מקומות דיור חדשים הן לזוגות צעירים והן למשפרי דיור, נוכח המחסור בקרקע זמינה לבנייה למגורים, במיוחד באזורי ביקוש בעיר ולצד הרצון המתמיד למנוע הגירה שלילית לטובת המרכז.

נוכח המפורט, היה מצופה כי ירושלים תוצף בבקשות להיתרי בניה ובשנים כה דרמטיות בשוק הדיור נהיה עדים להתחדשות מסיבית לאורכה ולרוחבה של העיר, אולם, לא כך הם פני הדברים בשטח ונכון לעת כתיבת שורות אלו, הסתיימו רק כעשרים פרויקטים לערך שבוצעו ע”פ תמ”א 38 והחל רק פרויקט אחד של פינוי בינוי בפועל.

הסיבות לנתונים הללו הינן מגוונות:

ראשית, ירושלים מטבעה מאחרת לכל טרנד עכשווי, בזמן שבאזור מרכז הארץ, נושא ההתחדשות העירונית מיושם ביתר שאת כבר מספר שנים ואת פרותיו ניתן לראות מכל עבר, בירושלים הנושא עלה לתודעה רק לאחרונה.

שנית, האופי הירושלמי והעדר המידע האקוטי הנגיש לציבור הרחב, הן בתחום המשפטי והן בתחום המסחרי, גורם לעיכוב והטעייה מהותית של בעלי הדירות הפוטנציאליים.

שלישית, עקב התעוררות מאוחרת משאר חלקי הארץ העיר ותושביה מהווים מטרה קלה למתווכים, “קבלני חתימות” ויזמים חסרי ניסיון, אשר מנסים לבצע פרויקטים ללא מתן ערבויות נאותות, ליווי סגור של בנק מלווה לפרויקט או ייצוג משפטי של משרדים המתמחים בתחום. רביעית, הליכי הבירוקרטיה, אינם מקלים על התהליך התכנוני וחוסר הוודאות לצד הסרבול התכנוני, מסבים נזקים משמעותיים בכל מו”מ, כאשר גם היזמים וגם בעלי הדירות חוששים לתמורות שתתקבלנה.

חמישית, בעלי הדירות אינם מקבלים מאף גורם את הידע והביטחון הדרוש בכדי לסכן את דירתם היחידה בעסקת קומבינציה מסחרית גרידא נטולת פיקוח והגנה חוקתית.

פנינו לאן?

עיריית ירושלים אכן עשתה התקדמות משמעותית בשנתיים האחרונות, עת החלה בקידום מסיבי של פרויקטים לביצוע תמ”א 38 חיזוק והריסה ובנייה, לצד שינויי תב”ע והכרזת מתחמים שלמים כמתחמי פינוי בינוי, לצד זאת יש להדגיש שהנ”ל לא תמיד נעשה בהלימה לאופי השכונות ובתשלובת נכונה של מתן פתרונות תחבורה, חינוך, תרבות ודת, כנדרש, כאשר משלשים ומרבעים את אוכלוסיית הרחוב או השכונה.

ניתן רק לקוות שעיריית ירושלים תמשיך את המדיניות לקידום ההתחדשות העירונית בשכונות קריית היובל, קריית מנחם וקטמון ותמצא את הפתרונות היצירתיים לצד תמריצים, להגברת הכדאיות הכלכלית עבור יזמים לבצע פרויקטים מסוג התחדשות עירונית גם בשכונות נוספות, כגון, גילה, נווה יעקב, פת וכדומה, בהן שווי מחירי הדירות נמוך משאר חלקי העיר, אולם, דווקא בהן קיים הצורך הבסיסי ביותר לחיזוק, בנייה חדשה, השבחה והתחדשות למען התושבים.

לטעמי, כל עוד התחדשות עירונית מבוצעת ע”י בעלי מקצוע המתמחים בתחומם, בעלי ניסיון וידע אשר מאפשרים לבעלי הדירות ליווי משפטי מלא למן תחילת ההליך ואף לפני חתימה ולו על מסמך פעוט, יכולים להירקם פרויקטים מדהימים שישנו את פני העיר ואת חייהם של בעלי הדירות, אולם, כל הנוגעים בדבר חייבים להפנים כי בעלי הדירות זקוקים לידע וביטחון, להגנה ולהבנה בכדי לבצע את העסקה הגדולה והמסוכנת ביותר בחייהם.