עו”ד לאור. צילום: פרטי

רעידות האדמה הקלות שפקדו את אזור הכנרת בשבועות האחרונים הזכירו ביתר שאת שאנחנו חיים באזור מועד לאסונות. אומנם הגיאולוגים אומרים שאי אפשר לדעת מתי יופיע רעש האדמה הגדול הבא, והם אינם רואים בפעילות הסיסמית המוגברת ליד הכנרת אות לסכנה מידית, אך ההיסטוריה מלמדת שבמוקדם או
במאוחר תתרחש כאן רעידת אדמה הרסנית.

מדינת ישראל הכירה לפני יותר מעשור בסכנה המתקרבת והכריזה על תוכנית המתאר הארצית (תמ”א 38), שמעבירה למעשה את האחריות לחיזוק מבנים ישנים (שנבנו לפני 1980) לשוק הפרטי וליוזמות של התושבים עצמם. במסגרת התוכנית מוזמנים יזמים להוסיף קומות לבניינים קיימים ולמכור את יחידות הדיור החדשות בשוק החופשי. בתמורה עליהם לחזק את שלדי הבניינים בהתאם לתקני בנייה מחמירים שיאפשרו להם לעמוד ברעידות אדמה, ולהוסיף לדירות הישנות חדרים נוספים וממ”ד. כך הדיירים הקיימים נהנים מעלייה בערך דירותיהם ובשטחן, והקבלנים מתוגמלים ביחידות דיור נוספות.

״בבסיס הרעיון נמצאת הוספת זכויות בנייה לבניין, שייצרו ליזם פוטנציאלי מוקד רווח בתמורה לחיזוק הבניין, אך זה עלול ליצור נטל תכנוני ולפגום באופי שכונת המגורים״, מסביר שמאי המקרקעין ועורך הדין קובי ביר.

ירושלים נכנסה לנושא באיחור רב. רק לפני כמה שנים החליטה העירייה להירתם לנושא והרימה את הכפפה של סיוע וקידום של ההליך המורכב של חיזוק בניינים במסגרת תמ”א 38 . גם כעת, אחרי שהוצאו כבר יותר ממאה היתרים לתוכניות התחדשות עירונית כאלה, וברחבי העיר מתרבים השלטים על מיזמים בהליכי אישור, הבירה עדיין נמצאת הרחק מאחור בהיקף המוכנות שלה לרעידות אדמה יחסית לערים כמו רמת גן, רעננה והרצליה. אפילו בתל אביב, שבה ראש העירייה אינו מתלהב כל כך מתוכניות כאלה, כבר יצאו לפועל פרויקטים לא מעטים. ״הליכי
התכנון והרישוי לקבלת היתר לפי תמ”א 38 אורכים כשלוש שנים בממוצע, וזה כפול מהזמן הסביר״, מתלונן יו”ר פורום יזמי תמ”א 38 בירושלים, עו”ד איתמר רואי. ״יש לעירייה משנה סדורה לקידום של חיזוק מבנים, אך הקצב והנחישות להגיע למספרים משמעותיים בעייתיים למדי וחסרה הנהגה שתוביל את המהלך״.

אין מודעות

״נכון שבירושלים יכולות לעבור שלוש שנים עד שמתקבלים כל האישורים וחייבי לקצר כאן את לוחות הזמנים, אבל זאת לא הבעיה הגדולה ביותר״, אומר עו”ד יניב לאור ממשרד לאור גבאי, מומחה בהתחדשות עירונית. ״חייבים לעורר את הציבור ולעבות את ההסברה לתושב כדי שמחר בבוקר כל אחד ישאל מה הוא עשה כדי למנוע את האסון. כל אחד צריך לבדוק את ביתו, לדעת למה הוא זכאי בתהליך המורכב הזה ואיך מתקדמים הלאה״.

לאור, שמלמד בכמה מכללות על יזמות של תמ”א 38 , מסייע גם לכמה וכמה פרויקטים תקועים שבהם הדיירים למדו על בשרם עד כמה הנושא הזה מורכב. לדבריו, ההליך לא אמור לעלות לדיירים אפילו שקל, והיזמים עצמם נדרשים לשלם אפילו על הליווי של עורך דין, אבל חייבים לנקוט משנה זהירות. בסוף מי שלא לקח בטחונות וערבונות מתאימים ולא הקפיד להגביל את היזמים בלוחות זמנים מחייבים, עלול להתעורר בוקר אחד באתר בנייה כשהקבלן נעלם ואין מי שיסיים את הבנייה.

ביר, מצידו, מזהיר שאי אפשר להסתמך רק על השוק, שתלוי במגמות רחבות יותר של שוק הדיור. ״אי מוכנות לרעש אדמה יכולה להביא לחורבן הבית, פשוטו כמשמעו. השארת החיזוקים הנדרשים לכוחות הכלכליים של השוק לא תביא למוכנות הנדרשת״, הוא אומר.

קרקע לא יציבה

כשמגיעים כל האישורים המיוחלים, כשכל השכנים חתמו ואין דייר סרבן, ואחרי שמצאתם יזם וקבלן אחראים ומנוסים והעבודות לחיזוק הבניין הישן יצאו לדרך, אי אפשר לישון על זרי דפנה, כל המומחים ממליצים בחום לשכנים לקחת מפקח על הבנייה מטעמם, שיוודא שכל העבודות ההנדסיות מתבצעות כהלכה. הבעיה הגדולה היא שלא אחת כשמתחילים לחפור מתגלות פתאום בעיות בלתי צפויות . לדוגמה, כשהחלו עבודות לחיזוק מבנים בשכונת ארנונה גילו היזמים להפתעתם שהאדמה באזור לא יציבה וגם כשחופרים לעומק לא מגיעים לשכבת סלע קשיחה. בעקבות זאת עלויות החיזוק עלו משמעותית וגם זמן העבודות התארך. גבי פירו, בעל חברה להנדסה ויזמות שמנהל פרויקטים בתמ”א 38 , מסביר כי ״בארנונה צריך לחפור יותר לעומק, להשתמש בשיטות חיזוק חלופיות ואף
להחליף את הקרקע. מבנים ישנים שם שלא חוזקו נמצאים בסיכון גבוה יותר להיפגע. האזור כולו מועד לפורענות. צריך להשתמש ביותר כלונסאות ולעשות ביסוס קרקע. ״אחרי ארנונה, המבנים הכי מסוכנים בעיר נמצאים בשכונות קטמון ח’ וט’ ובקרית יובל. אבל שם הבעיה כבר קשורה יותר לאיכות הבנייה הירודה בשיכונים
שם, שנבנו בחיפזון בשנות ה 50- ״.

חרדים לתמ”א

עובדה מעניינת בנוגע לחיזוק מבנים בעיר היא שדווקא במגזר החרדי המודעות לנושא גבוהה יותר וגם מספר הפרויקטים רב יחסית. גם ההליכים להוצאת היתרים בשכונות החרדיות נוטים להיות מהירים יותר, אם כי הדעות חלוקות בנוגע לסיבות לכך. ״במגזר החרדי כל התהליך רץ הרבה יותר מהר”, מסביר לאור. ״אם רב או דמות סמכותית אחרת מגבה את התהליך כל השכנים יחתמו בהליך מזורז. יש הרבה יותר מוכנות וכולם נרתמים, לטוב ולרע״. לדברי פירו, גם הפוליטיקאים החרדים בכיכר ספרא תורמים תרומה משלהם לזירוז ההליכים.
״כל התהליך בעירייה רץ הרבה יותר חלק. צריך להכיר בעובדות – החרדים שולטים כיום בהרבה אגפים רלוונטיים ובוועדות, כך שכשאני מגיש פרויקט עם נציגים חרדים הכול מתוקתק״.

התמ”א של השכן ירוק יותר

אולי הדבר המסוכן ביותר למיזמים של התחדשות עירונית הוא סכסוכי שכנים. החוק והמתווה של תוכנית המתאר הארצית מחייבים אחידות במתן ההטבות לכל הדיירים, אבל בפועל כמעט תמיד יהיה מישהו שירוויח יותר מאחרים.
בעקבות זאת החשדנות בין השכנים עולה והחברות והשכנות הטובה נפגעים.

כל אחד מנסה להרוויח עוד משהו או מקנא בתוספות שקיבלו שכניו, עד שהפרויקט כולו עלול להיתקע. ״יש לא מעט תוכניות שבהן השכנים מקבלים כל מיני דברים מתחת לשולחן. שכן אחד מנסה לדחוף שקרוב משפחה שלו יהיה
הקבלן ומישהו אחר מתעקש על ג’קוזי״, אומר לאור. ״כך קורה שלא פעם שוכחים שמדובר בחיזוק מבנה ישן שיכול להציל חיים ונתקעים על מי קיבל מה ומי מכיר את מי. אני זוכר פרויקט שבו מהרגע הראשון היה ברור לכל השכנים שיש דייר שהביא את היזמים וכנראה הרוויח מכך משהו, ובסוף הכול נתקע. נכון שבעיקרון
כל תוספות הבנייה זהות לכולם, אבל פתאום מגלים שלשכן אחד ריהטו את הבית
ולשכן אחר יש הטבה במקום אחר״.

צרה נוספת היא דיירים סרבנים. החוק קבע הליך לפתרון בעיות כאלה, שבמסגרתו ועד הבית נדרש לתבוע שכן שלא מוכן לחתום ותוקע את כל הפרויקט, וכפי שקורה עם תביעות, כל האווירה בחדר המדרגות נעכרת. לאור מסביר שהמנגנון עצמו מוצדק, כי ״יש דיירים שחושבים שהם יכולים לבקש כל מה שבא להם. תמ”א 38 נותן לכולם הטבה כלכלית וחיזוק שלא היו זוכים לו בדרך אחרת, ועבור רבים זאת קפיצת מדרגה. בדרך כלל הדייר הסרבן יפסיד בתביעה. רק במקדים חריגים כשמדובר בשכן חולה, קשיש או אסתמטי בית המשפט או המפקחת על הטאבו ייעתרו לדרישותיו ועשויים למשל לחייב את היזמים לסדר לו שכירות חלופית לזמן העבודות״.

העירייה: ״העירייה מפעילה מטה עירוני לאירועי חירום, לרבות רעידות אדמה, ונערכת להתמודד איתן בהתאם להנחיות המדינה. כל המבנים שהוקמו בעיר לאחר 1980 נבנו בהתאם לתקן העמידות מפני רעידות אדמה. בנוגע לבניינים ישנים יותר, עד כה הוצאו בעיר 110 היתרים מכוח תמ”א 38 , ועד כמאתיים בקשות נמצאות בשלבי טיפול שונים, וכ 150- בקשות נוספות נמצאות בשלבי תכנון.

״בנוסף הוקם צוות ייעודי במחלקת הרישוי לטיפול בתמ”א 38 ואושרה הקמת צוות ייעודי מקביל במחלקת תכנון עיר כדי לקדם את הבדיקות המקדמיות להגשת בקשות כאלה. עם זאת, האחריות על חיזוק מבנים ישנים חלה על
הדיירים.
העירייה איתרה כ 30- מבנים נטושים שמהווים מפגע בטיחותי ופתחה להם תיקים לצווי הריסה שנמצאים בטיפול משפטי. עד כה נהרסו שני מבנים כאלה״.
20.7.2018