מאת עו”ד יניב לאור
18/05/2023
מאחורי הקלעים בירושלים: מלחמות היזמים, תמורות מרקיעות שחקים ופעלולים גרנדיוזיים שנועדו לכבוש את לבם של בעלי הדירות המחוזרים
קבוצות רכישה, שהיו עד לפני כעשר שנים הטרנד הכי חם בשוק הנדל”ן המקומי והארצי, קיבלו מספר לא מבוטל של מכות במציאות הישראלית. פרשיית ענבל אור, קבוצות שנתקעו שנים, המדינה שהורידה את פערי הרווחיות וגם בתי המשפט שהחזירו את המע”מ הפכו את הסיכונים לגדולים יותר ואת הרווחיות לנמוכה יותר. ועם זאת מסלול קבוצות הרכישה עדיין ממשיך להיווצר ולפעול, אומנם בהילוך נמוך, בעיקר עקב החיסכון המשמעותי שהוא יכול להציע לרוכשי הדירות, במיוחד בירושלים שהיא שיאנית בעליות המחירים.
כיום, למרות סיכונים והיעדר הגנה ורגולציה מספקים, וחרף התדמית שנפגעה – קהל הרוכשים חוזר לקבוצות הרכישה בעיקר בגלל השתוללות מחירי הנדל”ן.
עו”ד יניב לאור שותף במשרד ‘לאור-גבאי’ המתמחה בתחום המקרקעין: “מחירי הדירות הגואים בשוק הנדל”ן המקומי והארצי גורמים לכך שקבוצות הרכישה ממשיכות להתקיים למרות כשל השוק וכל הסיכונים האדירים הגלומים בקבוצות רכישה, בשל מחירי הדירות שמשתוללים כלפי מעלה הרוכשים מחפשים כל דרך אפשרית בכדי להפחית את מחיר רכישת הדירה. הרוכשים שמים את כספם על קרן הצבי כאשר בדרך הינם מתעלמים מכל תמרורי האזהרה או גרוע מכך לא מודעים ולא מלווים ע”י גורמי מקצוע שיסבירו להם את החשיפה בהתקשרות בעסקת נדל”ן עתירת סיכונים משפטיים ומסחריים אשר איש אינו יודע מתי היא תסתיים ובאיזה מצב”.
שותפו למשרד, עורך הדין אריאל גבאי מפרט את הסיכונים השכיחים במסלול הקנייה המשותפת. “קיים פער במידע בין חברי הקבוצה לבין המארגן”, הוא מסביר, “במקרים רבים הצטרפות לקבוצה נעשית תוך הצגת מצג מידע חלקי ובמקרה החמור מידע מטעה. שנית, המצטרפים אינם מבינים את מהות העסקה והמשמעויות הנובעות ממנה, כמו העובדה כי אין הם רוכשים דירה מחברה יזמית, כי אין גורם אשר לוקח על עצמו את ההתחייבויות כלפי המשתתפים בקבוצה, בשונה מרכישת דירה מחברה יזמית במסגרתה החברה נוטלת על עצמה את הסיכון והאחריות. על הרוכשים להפנים כי קבוצת הרכישה רוכשת בעצמה את המקרקעין, ושאין גורם שמתחייב לכך שהפרויקט יתממש, מה תהיה עלותו הסופית, מה מועד השלמתו אם בכלל וכי רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה הינה עסקת מקרקעין שלא כפופה להסדר חקיקה קונקרטי המגן על האינטרסים שלהם ועל כספם.
“שלישית, לעיתים חלק מהסכמי קבוצות הרכישה מכילים תנאים מקפחים וחד צדדיים אשר פועלים לרעת חברי הקבוצה ולעומתם מעניקים יתרון למארגן תוך פגיעה באינטרס החברים וחשיפתם לסיכונים בלתי סבירים מבחינה משפטית”.
כדי לקבל תמונת מצב ירושלמית בנושא, ‘בונוס’ בדק מספר מיזמים בעיר ובסביבתה כדי להבין באילו קבוצות נרשמו אכזבות והיכן נרשמו הצלחות, והכי חשוב – האם וכמה כסף הצליחו לחסוך בשיטה זו?
בכל הנוגע לשוק הנדל”ן למגורים בעיר – הירושלמים נחשבים לזהירים ולשמרנים יותר מהרוכשים במרכז. לכן לקח לא מעט זמן עד שטרנד קבוצות הרכישה התאקלם בנוף המקומי. “מההתחלה ועד היום אפשר לומר שבירושלים ככלל גילו פחות עניין בקבוצות הרכישה”, אומר המתווך יובל סידס מסידיס תיווך ושיווק נדל”ן, “בוודאי שלא מדובר באותם בהיקפים שרואים במרכז הארץ, אבל עדיין יש כאן לא מעט מקרים”.
ואכן ניתן למנות כמה כאלה בעשור האחרון, בהר חומה, ארנונה, בית וגן. במגזר החרדי, החילוני וגם בדתי לאומי כולם ניסו וחלק לא מבוטל גם נכווה. פרויקטים נתקעו, כספים נעלמו, קבלנים הוחלפו באמצע הפרויקט, חברי הקבוצה הסתכסכו, הגיעו לבתי משפט וחיכו שנים עד לקבלת הדירה.
עבור ר’, חבר בקבוצת רכישה בפרויקט בדרום העיר, החוויה לא הייתה מוצלחת. לדבריו, הוא קנה על הנייר דירה בגודל של 100 מ”ר כאשר המחיר במיזם שאליו הצטרף עמד בהתחלה על 12 אלף שקל למ”ר, בזמן שהמחירים הריאליים בשוק הוערכו בכ־16 אלף שקל למ”ר בבית חדש. בסוף, כאשר קיבל את הדירה לידיו כעבור שמונה שנים, המחיר עלה ועמד על 18 אלף שקל למ”ר.
“התחלנו בנימה מאוד אופטימית”, משחזר ר’. “היינו הראשונים בכל המתחם שהחלו לבנות. הצפי לאכלוס היה עד שלוש שנים. פתאום העלויות החלו לעלות וגם התחילו לצוף כל הבעיות. הפרויקט נתקע זמן ארוך ובסוף נכנסנו לדירות שלנו רק אחרי שמונה שנים. בזמן הזה כבר כל המתחם מסביב, שנבנה בידי מספר קבלנים שונים בלי קבוצות רכישה, אוכלס הרבה לפנינו. ברור שאני מתחרט. בדיעבד לא הייתי נכנס לזה בכלל”, הוא מסכם.
אבל מנגד יש בעיר גם סיפורי הצלחה, עד כדי כך שלאחר האכלוס הרוכשים קיבלו בחזרה לידיהם כסף עודף שנותר בקופת הקבוצה. מדובר בקבוצה שמנתה כ־90 רוכשים מהמגזר הדתי לאומי שבנתה בהר חומה. את המפתח לדירה הם קיבלו לפני כארבע שנים, כשכל דייר גם זכה להחזר של יותר מ־15 אלף שקל. מנהל הקבוצה היה ישראל זעירא, מנכ”ל חברת ‘באמונה’ שעוסקת בין השאר בניהול קבוצות רכישה ומתמחה במגזר הדתי לאומי.
זעירא: “בהחלט הייתה קבוצה מוצלחת וכאמור, החזרנו בסוף גם כספים עודפים. ניהלנו גם שתי קבוצות רכישה באפרת בדגן ובתמר וגם שם מחזירים כספים. עם זאת, אני יודע ומכיר את המצב והתדמית הקשה של קבוצות רכישה שאיבדו את אמון הציבור. חייבים להיזהר ולברר מי עורך הדין המלווה ומי המארגן ומי בקבוצת הניהול. היום התחום יותר פרוץ. לנו יש ניסיון רב, אבל כל אחד יכול מחר לקחת עשרה חברים ולפתוח קבוצת רכישה. אני מאמין שלנוכח עליית המחירים ועם ההסדרה המתגבשת בחוק תהיה פריחה מחודשת של קבוצות הרכישה. זה מוזיל משמעותית ומחויב המציאות”.
לעומת החששות והזהירות הרבה במגזר הכללי בעיר, דווקא קבוצות הרכישה במגזר החרדי ממשיכות כרגיל ואף הולכות ומתרבות. הורים ירושלמים של זוגות צעירים מהמגזר משתתפים בקבוצות רכישה ענקיות בקרית ספר וביישובים חרדיים נוספים כדי לדאוג לילדיהם לדירה צנועה. כאן ממשיכים להאמין בשיטה והמקרים של קבוצות שנתקעו קטנים יותר.
עורך הדין אהרון פרובר, המאכלס בימים אלה קבוצת רכישה של 92 משפחות חרדיות בגבעת זאב, מאמין בפוטנציאל הרב של השיטה למרות הסיכונים. עבור הקבוצה שאותה הוביל, דירת 4 חדרים עלתה בשעתו כ־1.2 מיליון שקל, וכיום המחיר הממוצע לנכס כזה נע סביב 1.65 מיליון שקל.
פרובר: “עליית המחירים בשוק תביא יותר ויותר אנשים להיכנס לקבוצות רכישה. זאת תהיה המגמה בשנים הבאות, וגם ההסדרה החוקית המסתמנת תשפיע לטובה. ככלל, יש בקבוצת רכישה פוטנציאל רב. צריך פשוט שמנהלי הקבוצות גם ילמדו לקח מכל הפשלות שקרו בעבר, ואם כך יהיה הכל יתנהל טוב יותר”.
משה הרשלר, מנכ”ל חברת האיגוד להתחדשות עירונית, מקדם לא מעט פרויקטים ובכלל זה גם קבוצות רכישה במגזר החרדי:” זה נכון שהרווחיות ירדה והמדינה נתנה ברקס ולא נותנת עידוד. אבל לחרדים ככל יש פחות משאבים כספיים ואין להם הרבה ברירות לכן האופציה של קבוצת רכישה חיה ובועטת. אצלנו יש יותר צורך ממשי לשיטה הזאת ויש יותר מוטיבציה.אני מאמין בשיטה ובהחלט יחד עם השינויים והחיזוקים שיכניסו זה יכול להוות פתרון חברתי. המדינה רק נדרשת לתת רשת ביטחון אז זה יתפוס”.
שווי הנכס מורכב משלושה רכיבים – שווי הקרקע, שווי עלות הבנייה (כולל חומרי גלם ושכר הפועלים), ועל כל אלה נוסף הרווח היזמי. האחרון משקף למעשה את שכרו של הקבלן או היזם המוביל את הפרויקט. לו הקבלן היה מוכר את הנכס בהתאם לשווי הקרקע ועלות הבנייה, הוא היה נותר ללא כל רווח.
כאן בדיוק נכנסת קבוצת הרכישה. יוזם הקבוצה מארגן קבוצה שרוכשת את הקרקע בכספה (כל רוכש משלם את חלקו היחסי), וכך גם עלויות הבנייה מתחלקות בין החברים בקבוצה במהלך הבנייה. את כל זאת עושה מארגן הקבוצה בתמורה לדמי ניהול בלבד. לכן נחסך מהרוכשים הצורך לשלם את הרווח היזמי. היות שמחיר הנכס הנרכש נמוך יותר (ללא רווח יזמי) גם הוצאות המיסוי הנלוות נמוכות יותר. כך לדוגמא, היות שמחיר הדירה אינו כולל את רכיב הרווח היזמי, מס ערך מוסף ומס הרכישה נמוכים יותר בכ־15-20%.
בסופו של יום, עלות רכישת דירה בקבוצת רכישה נמוכה בסדר גודל של 15-20% מרכישת דירה מקבלן. אבל אם זה כל כך טוב אז למה זה יכול להיות גם כל כך רע?
בקבוצת רכישה, הרוכש אינו מתמודד מול הקבלן לבדו אלא מול הקבוצה כולה. לעיתים אחד או יותר מחברי הקבוצה אינם יכולים לעמוד בתנאי התשלום ומעכבים את כל הרוכשים. ההשתתפות בעלויות הבנייה נעשית לפי שומת שמאי, הקובע את החלק היחסי של כל דירה בפרויקט. לא פעם קיימים חילוקי דעות בין חברי הקבוצה. ניהול לא מקצועי של קבוצת הרכישה יכול להביא להערכה לא נכונה של העלויות והרוכשים ישלמו הרבה יותר משחשבו בתחילה.
לבסוף, בעוד שברכישה מקבלן ידוע לרוכש כמה בדיוק תעלה הדירה (למעט הצמדה למדד), הרי בקבוצת רכישה יש רק הערכה, ופעמים רבות ימצא עצמו הרוכש במצב שהוא משלם מחירים גבוהים בהרבה, דבר שלא יכול לקורת ברכישה קונבנציונלית. אולם לעיתים יכול גם לקרות ההפך – כמו שאירע לרוכשי דירות בקבוצת רכישה בפרויקט ‘באמונה’ בשכונת הר חומה, שאם השלמת הבנייה והכניסה לדירות הוברר כי נותר כסף בחשבון הקבוצה – והוא הושב לרוכשים.
All rights reserved | Labor Gabay
