אחד הנושאים האקוטיים שמעסיקים בעלי דירות במסגרת פרויקטים של פינוי ובינוי הוא תוספת המטרים אותם יקבלו לדירתם החדשה שתיבנה במהלך הפרויקט.

אחת הטענות החוזרות של החברות היזמיות הן כי תוספת המטרים אינה תלויה ברצונם החופשי כי אם בהחלטות הרשויות, קרי הועדה המחוזית לתכנון ובניה והועדה המקומית של הרשות המוניציפאלית.

הטענה נשענת על העובדה כי חישוב זכויות הבניה הכלליות בפרויקט נקבע על ידי הרשויות על בסיס תקן שמאי, תקן 21, אשר קובע כללים לצורך חישוב זכויות הבניה על בסיס איזון בין הוצאות היזם בפרויקט, רווחי היזם, ותמורות הדיירים. תקן 21 מתיימר לאזן את זכויות הצדדים בעסקה כך שהרווח היזמי יהיה מספיק בכדי שהפרויקט יהיה כלכלי בהתאם למדיניות הרשויות לתוספת המטרים הנהוגה באותה רשות מוניציפאלית לבעלי הדירות.

ניתן דוגמא: מדיניות הועדה המקומית בירושלים היא לאפשר תוספת של 25 מטרים לכל דירה במסגרת בפרויקט פינוי בינוי, בבניין בן 50 דירות סך כל המטרים הקיים במאוחד של כל דירות הבעלים הוא 4,000 מטרים. משמע על פי מדיניות הועדה יש לבנות עבור בעלי הדירות בסך הכל 5,250 מטרים. על בסיס זה יש לחשב את סך זכויות הבניה ומספר הדירות אשר יוענקו ויתווספו ליזם על מנת שהפרויקט יהיה רווחי וכלכלי עבורו כאשר הרווח היזמי (הכנסות ממכירות דירות היזם, שטחי המסחר ועוד מינוס הוצאות הפרויקט) יעמוד לכל הפחות על 20%.

אז איך בכל זאת זוכים בעלי דירות לקבל תמורות גבוהות יותר על אף התקן השמאי? התקן השמאי נערך על פי אומדנים שמאיים מוסכמים שיכולים בסופו של דבר להשתנות בחיי המעשה ולהגדיל את הרווח היזמי באופן דרמטי.

לדוגמא חישוב ההוצאות יכול להצטמצם באופן משמעותי ולחברות היזמיות יש דרכים רבות לצמצם עלויות אלו, כך גם ערך זכויות הבניה יכול להאמיר בעשרות אחוזים נוכח עליית מחירי הנדל”ן ולהגדיל את הכנסות הפרויקט בהתאם, כפועל יוצא מכך גדל הרווח היזמי הרבה מעבר ל-20% הלכה למעשה, דבר המאפשר ליזם להבטיח לבעלי הדירות תוספת מטרים גדולה יותר מ-25 המטרים הקבועים בתקן השמאי. אם כן, תקן 21 הוא אומדן שמאי לכל היותר, אך בהחלט איננו חזות הכל בכל הקשור לתוספת המטרים לבעלי הדירות, הטענה של חברות יזמיות כי אין באפשרותן להעניק מעבר לתוספת הקבועה בתקן היא בדרך כלל לא נכונה והיא מובאת בכדי לייצר לכאורה מצג סטטי אשר איננו בר שינוי.

אז איך בכל זאת ניתן לדעת איזו תוספת באמת ניתן לקבל? הדרך האולטימטיבית לברר את תוספת המטרים המרבית במסגרת פרויקט פינוי בינוי היא רק באמצעות מכרז יזמים מוקפד, בו תערך התמחרות ומו”מ בין חברות יזמיות שונות, שנבחרו ע”י בעלי הדירות, אשר “תאבקנה” על זכיה בפרויקט, בין היתר באמצעות הפחתת המ”ר והרווח של היזם לטובת הגדלת תוספת המטרים לבעלי הדירות.