העיר שחוברה לה יחדיו כבר מזמן הפכה להיות תפוח האדמה הלוהט של זירת ההתחדשות העירונית בישראל, החברות הבורסאיות, היזמים המובילים ויתר הקבלנים מזמן כבר הבינו שיש סיבה מעולה לעלות לעיר הקודש, העיר בעלת הפוטנציאל הגדול ביותר להתחדשות עירונית בארץ עם מחיר פר מ”ר מהגבוהים בישראל.

אולם, בחודשים האחרונים למרות הקיפאון בשוק, הריבית הגואה והמצב המדיני המעורפל המשפיע כמעט על כל תחומי הכלכלה במדינתו הקטנה, משהוא מתחולל בזירת התחרותית של הבירה.

ריבוי היזמים שנלחמים בכל מתחם, בכל מכרז, עולה על גדותיו ועמו חלות תמורות משמעותיות שנראו כמותן, אולי רק בתחילת עידן הפינוי בינוי, אי שם לפני מעל כעשור, אז קבלו בעלי דירות תמורות מופלגות בעבור עסקת הקומבינציה עימם, הקרויה פינוי בינוי.

למעשה תקופה ארוכה התמורות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי בירושלים, התייצבו על ממוצע תמורות לדייר שנע בין 20-25 מ”ר תוספת לכל דירה, אולם כעת, בעקבות עידוד עיריית ירושלים, יחס מכפיל הריסה ובנייה מרחיק לכת, צירי רכבת קלה שמאפשרים בניית מגדלים של עד 30 קומות ומחירי דירות יציבים, חל שינוי מהותי בתמורות המוצעות לבעלי הדירות ע”י היזמים, במטרה לכבוש אל ליבם ואם תרצו את דירתם.

הולכים ומתרבים הפרויקטים בהם יזמים חוצים את רף התמורה של 25 מ”ר תוספת לדירה ומוכנים להעניק לבעלי הדירות תוספת של 10-15 מ”ר נוספים, שירדו בבוא העת מבנק הזכויות של היזם ויתווספו בנוסף לתמורה הסטנדרטית לתמורה של בעלי הדירות ואם כל האמור לא מספיק, היזם גם יספוג/יממן את עלות המס בגין מ”ר נוספים אלו, שאינם זכאים לפטור בעקבות התחדשות עירונית.

יתרה מכך, מתרבים הפרויקטים בהם מציעים היזמים פתרונות יצירתיים ואטרקטיביים בכדי להלך קסמים על בעלי הדירות המחוזרים, לדוגמא, בניית דיורית, יחידת דיור צמודה לדירת האם, קרי, דירה נוספת קטנה שלא תופרד כתת חלקה בלשכת רישום המקרקעין, אבל מעשית תהיה יחידה נפרדת שתאפשר שימושים שונים לבעלי הדירות.

לחילופין, במכרז מורכב שניהל משרדי זה מכבר בין שלל חברות, הוצעה לבעלי הדירות, לאחר מו”מ נחוש, תמורה אסטרונומית של שתי דירות לכל בעל דירה! האחת, בשטח דירתם הקיימת כיום בתוספת 25 מ”ר שטח עיקרי, מרפסת חניה ומחסן והשנייה, דירה נוספת, נפרדת לחלוטין בבניין החדש שתרשם כתת חלקה נוספת על שם כל אחד מבעלי הדירות, בגודל של 35- 45 מ”ר. יש לסייג ולצנן את האמור, בכך שעל כתפי הדיירים ובעיקר על כתפיו של עו”ד מטעמם, מוטלת החובה והאחריות לבדוק לעומקן את ההצעות בהתאמה לנתונים של הפרויקט הספציפי.

יש לבחון כי אכן ההצעות הינן ברות ביצוע ומתיישבות עם הלכי המציאות התכנונית המוניציפלית השוררת באזור הנתון, לצד בדיקת כדאיות כלכלית ריאלית שתותיר רווח יזמי ראוי כנהוג בשוק ליזם, כל זאת בכדי לוודא שאכן הפרויקט יתממש ושהיזם איננו רק מנסה לזכות במכרז ולהשתלט על המתחם, מה שיוביל לכך שבעתיד הקרוב או הרחוק, יחזור בו מהצעתו או לחילופין, לא יכול לעמוד בהתחייבויותיו, מבעוד בעלי דירות הפכו ללקוחות שבויים בידיו, לאחר שנים רבות של המתנה. במידה ואכן כל האמור לעיל הינו אפשרי, עבודת עו”ד מטעם בעלי הדירות, לאחר בחירת היזם הרלוונטי, הינה לבסס בהסכם בין הצדדים מנגנון תמורות וסטיות יעיל ומדויק, שצופה פני עתיד ויגן על בעלי הדירות באופן משפטי ומסחרי מפני כל תרחיש שעלול לקרות בעשור הקרוב.

הפוטנציאל להתחדשות עירונית הגלום בבירת ישראל היה ונותר לא פחות ממדהים, כעת יש רק לקוות שכל העוסקים בבניית ירושלים יעשו את מלאכתם נאמנה, בכדי להצעיד את העיר היפה בעולם לקדמת ההתחדשות האורבנית.

*הכותב, עו”ד יניב לאור, הינו שותף במשרד עו”ד לאור גבאי, המתמחה בליווי דיירים במתחמי פינוי בינוי בירושלים